房屋許可開發 【法規需知】permitted development 

《 2015年城鎮和國家規劃（總體許可開發）（英格蘭）令》（“ GPDO 2015”）是一項法定規範，初期在英格蘭推出，此規範為某類型的建築開發提供規劃許可，此類開發稱為 #許可開發 (Permitted Development) ，容許業主在無需申請規劃許可、俗稱 #入則(Planning Permission)情況下，有條件地進行一些建築增建、改建及擴展工程。

該計劃於2020年作出了大篇幅的更新，申延涵蓋了更大型的項目和更多的房屋裝修改建選項， 這些規劃更改包括針對大型開發的新規則(例如將辦公大樓變成公寓等)，但出於本文的目的，我們先將重點分為五篇文章，先集中物業業主日常最關注的工程作簡單介紹。

1 - 室內裝修改建

大部份室內裝修是無需申請規劃許可就可進行的，比如簡單的工程：將現有室內間隔因應業主使用要求重新配置，正常情況無需入則，而且這是一種快速而又簡易的改動，可以涉及移動室內房牆壁位置、調整地板標高、重新設置廚房或新建浴室等工程，經驗豐富的建築設計師可以在此許可情況下為業主快速而合理成本下完成稱心滿意的改建工程。

但是要小心注意，此處提及的內容僅適用於已完工且已在使用中的物業，而不是新建中或正在建改建工程。請記住，如果物業有此情況，則可能需要 #入則 (Planning Permission)才能進行 #室內裝修改建工程。

另外假如該物業是被列為 受保護建築 (Listed Building) 或位於 #指定保護區域 內(Conservation Area) 可能意味著房屋在受到特殊改建限制。這些限制影響了通常無需計劃許可即可完成的工作，當中包括但不限於更換大門、窗戶甚至更換排水溝和落水管，所以業主於選擇物業時除了其位置、外觀、內裝及賣價等因素之外，亦應要求物業銷售中介或測量師提供上文提及的資訊。

2 - 維修、更換、添加窗戶及天窗

許可開發規範內容許無需向政府申請而進行題述的改建工程，但前提是更改後的房屋外觀不會發生重大調整 (Non-material Amendment)。但如何定義為重大調整？除了常見的原有結構考慮之外，其中又涉及另一個特別的因素- 鄰里否決權，日後將另文詳談；不過富經驗的建築設計師可以仔細分析物業情況，並為業主提供恰當設計建議及做好前期準備工夫，從而減省不確定風險，讓工程能順利按業主使用要求和既定計劃準時完工。

另外根據此原則，物業正常情況下亦可擴大原有的窗戶，例如由英國傳統的外推窗戶加大改建為落地玻璃窗，或於原外牆結構許可位置增加窗戶，甚至於屋頂加設 #採光天窗 (Skylight Window)，此類改動可以讓室內各空間享受更多的陽光或景觀資源，同時又為排屋或瑞戶房型提供更大室內間隔調整的可能性。但請注意，窗台 (Bay Windows) 的增建會被定義為是 #擴展工程 (Extensions) 而受到其他額外的限制。

3 - 更換外牆裝飾物料

物業購入後部份業主可因應外觀狀況修葺或提昇外觀，當中包括修補或更換房屋的 #外牆工程 (External Cladding work)，但新建材必須與原來外觀大致相符。

同樣原因，在指定保護區域 (Conservation Area) 有嚴格限制外觀改建的工程。比如自然保護區、國家公園、自然美景 (An area of Outstanding Natural Beauty) 區域，必需申請規劃許可才能士使用石材、人造石材、鵝卵石甚至抹灰、木材、塑料或瓷磚。所以在考慮購入環境優美住宅小區的物業時，要注意區域是否已被列入以上各種保護區域，有時以上區域大小及位置的定義又沒有明確準則，未必能簡單分辦。購入物業前宜做好詳細調查免卻這煩惱，能減少意外出現的機會，各位不可不知。

4 - 裝修隔熱層

英國二手物業尤其是排屋、雙併或獨立屋，大多樓齡都超過30年甚至近百年歷史，所以各種外牆建築標準不一，買賣物業時宜注意一下有關其能源效率証書 (Energy Performance Certificate EPC) 的節能級數，它代表物業的能源效率水平，會直接影響電費、煤費的使用。另外如房子的隔溫效果也會直接影響節能級數。

另外新規定由2020年4月1日起政府規定禁止出租節能級數低於E級的物業。如需提昇節能級數的話，裝修 #隔熱層(Insulation Layer)是其中一個有效方案，除非以某種會影響其外觀的方式在建築物的外部施加一層隔熱層，否則室內裝修隔熱層被歸類為不需要許可的改動工程。

如果因為考慮保留室內空間最大可用面積而將隔熱層添加為外部修飾（例如隔熱抹灰層）的一部分，除非它會增加建築物的高度或令外牆完面移到更靠近高速公路等特定限制的地方，否則它將仍被視為許可開發 (Permitted Development) 的改動工程。但當中要仍小心判斷，不宜隨便同意施工單位建議便開工，否則有可能誤觸以上限制要求。